终端资本化率_Terminal Capitalization Rate

终端资本化率是什么？

终端资本化率，也被称为退出率，是用于估算物业在持有期结束时转售价值的利率。预计的年净经营收入（NOI）除以终端资本化率（以百分比表示）即可得到终端价值。

终端资本化率的估算基于可比交易数据或被认为适合特定物业位置和特征的标准。

关键要点

• 终端资本化率或退出率用于估算物业在持有期结束时的转售价值。
• 开始资本化率是物业预测的第一年净经营收入与物业购买价格的比值。
• 如果终端资本化率低于开始资本化率，通常意味着该物业投资是盈利的。

理解终端资本化率

开始资本化率是预测的第一年 NOI 与初始投资或购买价格的比率。相比之下，终端资本化率是最后一年（退出年）的预测 NOI 与销售价格的比率。如果这一比率低于开始资本化率，通常意味着物业投资是盈利的。

大多数房地产投资专业人士一致认为，将终端资本化率与当前市场利率相匹配是很重要的，同时考虑到适度提高终端资本化率可能更为安全。动态电子表格可以帮助对开发项目进行压力测试，以确定仍可为投资者提供足够收益的最高终端资本化率。

精明的房地产投资者会寻找市场和物业类型，以便市场资本化率预计将下降，因为相较于开始资本化率，较低的终端资本化率将带来资本增值，假设 NOI 在持有期内不会下降。需要考虑的一些数据包括每类空间的供需指标，以及与各经营领域相关的服务和费用的预期。

重要提示： 虽然未来总是充满不确定性，但关于任何持有期结束的两件事是确定的：建筑物将会老化，市场将会变化。因此，所有房地产投资者都应收集和分析尽可能多的数据，以准确定位项目的终端资本化率。

终端资本化率示例

一位投资者以1亿美元购买了一处完全出租的物业。第一年 NOI 预计为500万美元，因此开始资本化率为5.0%。

七年后，该投资者认为终端资本化率约为4.0%。考虑到租金逐步上涨，去年 NOI 预测为550万美元（同样假设为全租）。

转售价值估计为1.375亿美金（550万美元的 NOI 除以4.0%的终端资本化率或退出率）。