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止赎_Foreclosure

什么是止赎？​

止赎是借款人违约后，贷款方通过法律程序试图收回债务的一种方式，包括接管抵押房产并将其出售。通常，借款人错过特定数量的月供后即被视为违约，但也可能因未能满足抵押文件中的其他条款而发生。

关键要点​

  • 止赎是贷款方通过接管并出售抵押房产来收回违约贷款金额的法律程序。
  • 止赎流程因州而异，但一般而言，贷款方会尝试与借款人合作，以帮助其补交欠款并避免止赎。
  • 最近国家平均止赎流程时间为857天；然而，各州的时间差异很大。[1]

理解止赎​

止赎流程的法律依据源于抵押贷款或信托契约合同，赋予贷款方在借款人未能遵守抵押条款时以房产作为担保的权利。尽管各州的规定不同，止赎流程一般在借款人违约或至少错过一次月供后开始。贷款方随后会发出未付款通知，告知未收到该月的还款。

如果借款人错过了两次付款，贷款方会发出催收信。这种催收比未付款通知更为严厉，但贷款方可能仍愿意与借款人协商补救未付款的安排。

在错过付款90天后，贷款方会发送违约通知。此时贷款将移交至贷款方的止赎部门，借款人通常还有30天的时间来结清欠款并恢复贷款（即恢复期）。恢复期结束时，如果房主未能弥补欠款，贷款方将开始止赎。[2]

重要提示： 止赎在借款人的信用报告上通常会显示在一两个月内，并在首个未付款日期起保留七年。七年后，止赎记录将在借款人的信用报告上删除。[3]

止赎流程因州而异​

每个州都有管理止赎的法律，包括贷款方必须公开张贴的通知条款、房主将贷款恢复正常和避免止赎的选择，以及出售房产的时间表和流程。

止赎—即贷款方实际接管房产的行为—通常是经过漫长的预止赎过程后的最后一步。在止赎之前，贷款方可能会提供多种替代方案以避免止赎，其中许多方案可以减轻买卖双方的负面影响。

在22个州，包括佛罗里达州、伊利诺伊州和纽约州，司法止赎是常态。[4]这意味着贷款方必须通过法院获得止赎许可，需证明借款人处于拖欠状态。如果法院批准止赎，当地警长将以拍卖形式出售房产，以试图收回银行应得的款项，或者银行成为房产所有者并通过传统方式出售以弥补其损失。

另有28个州，包括亚利桑那州、加利福尼亚州、乔治亚州和德克萨斯州，主要采用非司法止赎，也称为权力出售。[4]这种止赎方式通常比司法止赎更为快捷，除非房主起诉贷款方，否则不需通过法院。

止赎需要多长时间？​

根据ATTOM Data Solutions的一份美国止赎市场报告，2021年第二季度被止赎的房产平均经过922天的止赎流程。这一数字较前一季度的930天略有下降，但较2020年第二季度的685天上升了34%.[5]

各州的平均天数因法律和止赎时间表的不同而异。2021年第二季度，止赎时间最长的几个州依次为：

  • 夏威夷（3,068天）
  • 纽约（1,822天）
  • 印第安纳州（1,617天）

而在同一期间止赎时间最短的几个州则包括：

  • 怀俄明州（173天）
  • 阿肯色州（253天）
  • 田纳西州（270天）

下图显示了自2007年第一季度以来的止赎季度平均天数。[6]

是否能避免止赎？​

即使借款人错过了一两次付款，仍然可能有办法避免止赎。一些替代方案包括：

  • 恢复—在恢复期内，借款人可以在一定日期之前支付所欠款项（包括未付款、利息及任何罚款），以使抵押贷款重回正轨。
  • 短期再融资—在短期重新融资中，新贷款金额低于未偿还余额，贷款方可能会豁免差额，以帮助借款人避免止赎。
  • 特殊宽容—如果借款人面临例如医疗账单或收入减少等短期财务困难，贷款方可能同意在一段时间内减少或暂停付款。

抵押贷款歧视是非法的。如果您认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助使用、国籍、残疾或年龄遭受歧视，可以采取相应措施。例如，向消费者金融保护局（CFPB）或美国住房与城市发展部（HUD）提交报告。[7][8]

止赎的后果​

如果房产在止赎拍卖中未能出售，或未进行拍卖，贷款方—通常是银行—通常会接管该房产，并可能将其加入止赎房产的积累组合中，即不动产所有（REO）。

被止赎的房产通常可以在银行网站上轻松找到。这类房产对房地产投资者具有吸引力，因为在某些情况下，银行以低于市场价值的价格出售它们，进而对贷款方产生负面影响。

对于借款人来说，止赎会在一两个月内出现在信用报告上，并在首次未付款日期起保留七年。七年后，止赎记录将从借款人的信用报告中删除。[9]

参考文献​

[1] ATTOM. "U.S. Foreclosure Activity Drops to 16-Year Low in 2020." Accessed Nov. 19, 2021.

[2] Experian. “Understanding Foreclosure.” Accessed Nov. 19, 2021.

[3] Experian. "How Does a Foreclosure Affect Credit?" Accessed Nov. 19, 2021.

[4] Nolo. "Chart: Judicial v. Nonjudicial Foreclosures." Accessed Nov. 19, 2021.

[5] ATTOM. “U.S. Properties with Foreclosure Filings in First Six Months of 2021 Hit All-Time Low of 65,082: Average Foreclosure Timeline Increases From Last Year.” Accessed Nov. 19, 2021.

[6] ATTOM. “Average Days to Complete Foreclosure.” Accessed Nov. 19, 2021.

[7] Consumer Financial Protection Bureau. “Having a Problem With a Financial Product or Service?” Accessed Nov. 19, 2021.

[8] U.S. Department of Housing and Urban Development. “Complaints.” Accessed Nov. 19, 2021.

[9] Experian. “How Long Does a Foreclosure Stay on Your Credit Report?” Accessed Nov. 19, 2021.