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水下_Underwater

什么是“水下”？​

“水下”是指一种金融合约或资产，价值低于其名义价值。更常见的用法是指一栋房屋或其他重大资产，其未偿还的抵押贷款或借款金额大于该资产的价值。

在这两种情况下，持有者都拥有一个没有内在价值的资产。在抵押贷款或借款的情况下，资产的持有者实际上所欠的金额超过了资产的价值。

“水下”有时也被称为“颠倒”。

关键要点​

  • “水下”意味着资产的价值低于实际支付的金额。
  • 通常指的是资产上的贷款金额超过了资产的价值。
  • 如果一位房主的抵押贷款金额大于其房屋的价值，则该房主处于水下状态。
  • 水下状况通常可以通过寻找良好的交易和在资产价值与贷款金额之间创造安全边际来避免，但并不总是如此。

理解“水下”​

当支付的价格高于当前市场评估价格时，资产就被视为水下。广义上讲，任何纸面（未实现）损失都与水下资产相关。

更常见的是，“水下”与杠杆或借款相关，指的是拥有的资产的价值低于该资产未偿还贷款的金额。在证券交易中，这种情况可能出现在保证金账户中，交易者利用杠杆拥有一只股票，但该公司（股票）宣布破产，股票持有量不再覆盖最初用于购买股票的保证金或贷款。此时账户处于“水下”，投资者需要从其他地方寻找资金来偿还他们在股市中损失的钱（贷款）。这被称为“保证金催缴”。

这种情况也可能发生在非金融资产上。如果用贷款购买一辆新车，购买几乎会立即导致买方处于水下，因为车辆一旦驶离停车场就会贬值，而贷款会在数年内缓慢还清。最终，随着更多还款的进行，且车辆贬值速度减缓，汽车的价值将会再度回升。例如，在10年后，贷款还清后，车主可能仍然能以几千美元的价格出售车辆，具体取决于车辆的品牌和状况。

特殊考虑​

在贷款上处于水下并不总是糟糕的事情。只要按时还款，贷款会逐渐减少，而水下的情况也可能是暂时的。也就是说，水下的情况可以通过寻找资产购买和贷款金额之间的安全边际大致避免。

在购买房屋或汽车时，如果资产的价值在一段时间后能够超过所支付金额，那么贷款金额会变小，资产价值和贷款金额之间的缓冲区也会更大。这意味着资产需要降值得更多，才会变成水下。与此相比，一对为房子出价过高的夫妻，在竞标中花费了300,000美元买下其实仅值280,000美元的房子。根据他们的首付款金额，可导致他们立即处于水下，或者如果房价下跌，他们可能在短时间内大量水下。

错过还款或因违反贷款条款而产生额外费用，会迅速增加所欠贷款金额。这可能导致贷款变为水下或更深水下。如果借款人的财务困难是短期的，贷方通常愿意与借款人合作寻找解决方案，因为贷方不希望经历出售水下资产来部分偿还贷款并承受损失的过程。

如果面临经济问题，请与财务规划师、债务顾问或贷方联系，以帮助寻找解决方案，以免问题恶化。

水下抵押贷款​

在房地产中，水下指的是房屋或其他财产的价值低于贷款所欠金额的情况。因此，水下抵押贷款是指本金高于房屋市场自由价值的住房贷款。当房产价值下跌时，这种情况可能会发生。在水下抵押贷款中，房主可能没有可用于信用的任何权益。水下抵押贷款可能会阻止借款人再融资或出售房屋，除非他们有现金承担损失。

这种负面价值对房主和抵押贷款持有者都构成问题。如果房主需要搬家，房屋的出售将无法产生足够的资金来支付抵押贷款持有者，即使在扣除交易费用之前。在这种情况下，房主必须寻找额外资金或与第三方进行短售。这些问题往往导致法律纠纷，并可能给原房主和第三方贷方带来未来的困难。

虽然短售确实复杂了原贷款人收回资金的过程，但在2006-07年房地产泡沫破裂以及2008-09年危机后，水下抵押贷款出现了更为严重的问题。许多房主欠款超过房屋价值，悄然放弃了他们的投资。这导致了抵押贷款违约，使贷款银行遭受损失，并增加了处置这些收回房屋的费用。[1]

注意： 水下抵押贷款在2008年金融危机高峰时期是许多房主面临的一个普遍问题，危机导致房价大幅贬值等。

假设一个人看到他们喜欢的一栋房子，标价为400,000美元。他们有40,000美元作为首付款，即10%。不包括其他费用和抵押贷款保险，假设买方获得360,000美元的贷款。

在买家用抵押贷款和首付款支付房屋几个月后，他们注意到该地区类似的房屋售价远低于400,000美元。类似房屋，即可比房屋，正在以350,000美元的价格出售。370,000美元的贷款金额仅微幅下降至359,000美元，因为大部分初始还款用于利息而非本金，而房子的价值却只有350,000美元。如果房子被出售，无法偿还贷款。这被称为水下或颠倒。

如果房地产市场恢复稳定，最终贷款会被偿还，财产贷款将不再水下。处于稍微水下状态或短时间内水下并不是大问题。长期大幅水下则表明购买不当、时机不佳或市场条件不利，可能是三者兼具。

房子可能因多种原因而处于水下。可能是购房者起初就出价过高。房子的价值也许本来就只有350,000美元，但卖方要价更高，而买方愿意支付。

另外，房产价值也可能下跌。400,000美元的价格在当时可能是个好价位，但最近经济的下滑导致就业机会减少，越来越少的人能够负担得起自己的房屋。被迫出售时，房产价值被压低。

重要： 房产价值通常缓慢恶化，但在某些地区可能迅速变化。例如，如果主要雇主（如工厂或矿山）关闭，小镇的物业价值可能会迅速暴跌。

参考文献​

[1] Federal Reserve History. "Subprime Mortgage Crisis." Accessed Sept. 16, 2021.