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贷款价值比_Loan-to-Value

什么是贷款价值比（LTV）？​

贷款价值比（LTV）是一个评估借贷风险的指标，金融机构及其他贷方在批准抵押贷款之前都会进行考量。一般来说，高LTV比率的贷款被视为高风险贷款。因此，如果抵押贷款获得批准，该贷款的利率通常会更高。

此外，LTV比率较高的贷款可能需要借款人购买抵押贷款保险，以抵消贷方的风险。这类保险被称为私人抵押贷款保险（PMI）。

关键要点​

  • 贷款价值比（LTV）是抵押贷款中常用的比率，旨在确定所需的首付款金额，以及贷方是否会向借款人发放贷款。
  • 在贷方的眼中，较低的LTV比率更为理想，但这要求借款人需要支付更高的首付款。
  • 大多数贷方在贷款价值比在或低于80%时，为抵押贷款和房屋净值贷款的申请者提供最低可能的利率。
  • LTV比率较高的抵押贷款通常会使借款人承担更高的成本。
  • 房利美的HomeReady和房地美的Home Possible抵押贷款计划允许低收入借款人拥有高达97%的LTV比率（需3%的首付款），但在比率降至80%之前要求购买抵押贷款保险（PMI）。

如何计算贷款价值比​

有意购房者可以轻松计算出房产的LTV比率。公式如下：

LTV比率=MAAPV其中：MA=抵押贷款金额APV=房产评估价值\begin{aligned} &LTV \text{比率} = \frac{MA}{APV}\\ &\textbf{其中：}\\ &MA = \text{抵押贷款金额}\\ &APV = \text{房产评估价值}\\ \end{aligned}

LTV比率通过将借款金额与房产的评估价值相除，以百分比形式表示。例如，如果你以100,000的评估价值购买一套房子，并支付100,000的评估价值购买一套房子，并支付10,000的首付款，你将借款$90,000。这将导致90%的LTV比率（即90,000/100,000）。

理解贷款价值比（LTV）​

确定LTV比率是抵押贷款承销的关键组成部分。它可能在购房、将现有抵押贷款再融资为新贷款或抵押累积的房产净值时使用。

贷方评估LTV比率，以确定他们在承销抵押贷款时所承担的风险水平。当借款人申请与评估价值相近的贷款时（因此LTV比率较高），贷方认为贷款违约的几率更大。这是因为房产内的净值积累很少。

因此，在止赎的情况下，贷方可能发现很难以足够的价格出售房屋，从而覆盖未偿还的抵押贷款余额，并从交易中获利。

提示： 影响LTV比率的主要因素包括首付款金额、销售价格和房产的评估价值。通过更高的首付款和更低的销售价格，可以实现最低的LTV比率。

LTV在贷方中的应用​

LTV比率仅是决定抵押贷款、房屋净值贷款或信用额度资格的一个因素。然而，它在借款人能够获得的利率中扮演了重要角色。当LTV比率在80%或以下时，大多数贷方为抵押贷款和房屋净值贷款申请者提供最低利率。[1]

虽然较高的LTV比率并不意味着借款人在获得抵押贷款时会被拒绝，但随着LTV比率的上升，贷款的利率可能会增加。例如，LTV比率为95%的借款人可能会获得抵押贷款。但其利率可能比LTV比率为75%的借款人高出一个百分点。

如果LTV比率高于80%，则借款人可能需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。这可能每年在贷款总额中增加0.5%到1%的费用。例如，针对一笔100,000的贷款，1100,000的贷款，1%的PMI费用将使每年额外支付1,000（或每月$83.33）。PMI付款要求在LTV比率降至80%或更低之前持续支付。随着你偿还贷款及房屋价值随时间增长，LTV比率将会下降。

一般而言，LTV比率越低，贷款批准的可能性越大，利率也可能越低。此外，作为借款人，被要求购买私人抵押贷款保险（PMI）的可能性也越小。

虽然并没有法律规定贷方要求借款人达到80%的LTV比率以避免额外的PMI成本，但几乎所有贷方均采取这一做法。对于高收入、低负债或拥有大额投资组合的借款人，有时可以对此要求做出例外。

小于80%： 根据经验，良好的贷款价值比应不超过80%。超过80%的比率被视为高LTV，这意味着借款人可能面临更高的借款成本，要求私人抵押贷款保险，或者贷款被拒。超过95%的LTV通常被视为不可接受。

LTV的贷款示例​

例如，假设你购买了一套评估价值为100,000的房屋。然而，房主愿意以100,000的房屋。然而，房主愿意以90,000的价格出售。如果你支付10,000的首付款，你的贷款为10,000的首付款，你的贷款为80,000，这将导致80%的LTV比率（即80,000/100,000）。如果你将首付款提高到15,000，那么你的抵押贷款现在为15,000，那么你的抵押贷款现在为75,000，LTV比率将变为75%（即75,000/100,000）。

LTV比率规则的变体​

不同类型的贷款在LTV比率要求上可能有不同的规则。

FHA贷款是为中低收入借款人设计的抵押贷款。它们由FHA批准的贷方发行，并由联邦住房管理局（FHA）提供保险。

FHA贷款的最低首付款和信用分数比许多传统贷款更低。FHA贷款允许初始LTV比率达到96.5%，但需要支付的抵押贷款保险金（MIP）会持续整个贷款期间（无论LTV比率最终多低）。[2]

许多人选择在其LTV比率达到80%时重组其FHA贷款，以消除MIP要求。

VA和USDA贷款——面向现役及退役军人或居住在农村地区的人——尽管LTV比率最高可达100%，但不需要私人抵押贷款保险。[3]4 但VA和USDA贷款确实有额外费用。

房利美的HomeReady和房地美的Home Possible抵押贷款计划允许低收入借款人拥有97%的LTV比率。然而，它们要求在比率降至80%之前购买抵押贷款保险。[5]6

对于FHA、VA和USDA贷款，也有简化再融资选项。这些选项免除了评估要求，因此房产的LTV比率不会影响贷款。对于LTV比率超过100%的借款人——也称为“水下”或“倒挂”——房利美的高贷款价值再融资选项和房地美的增强减轻再融资也是可选的选项。[7]

重要提示： 房利美和房地美的家庭贷款手续费在2023年5月发生了变化。对于高信用分数的购房者，例如740或更高，手续费有所增加，而对于信用分数较低的购房者（例如低于640），手续费则有所降低。另一个变化是：你的首付款将影响你的费用。首付款越高，费用越低，但仍然取决于你的信用分数。房利美在其网站上提供贷款级别价格调整的详细信息。[8]

LTV与综合贷款价值比（CLTV）​

虽然LTV比率关注购置房产时单一抵押贷款的影响，但综合贷款价值比（CLTV）是所有担保贷款与房产价值之间的比率。这不仅包括LTV中使用的主要抵押贷款，还包括任何第二抵押贷款、房屋净值贷款或信用额度，以及其他留置权。

贷方使用CLTV比率来评估潜在购房者在使用多笔贷款时的违约风险——例如，如果他们将有两笔或更多抵押贷款，或者一笔抵押贷款再加一笔房屋净值贷款或信用额度（HELOC）。一般而言，贷方愿意在CLTV比率达到80%及以上的情况下，对信用评级较高的借款人进行贷款。主要贷方通常在CLTV要求方面更为宽松，因为这是更全面的衡量标准。

让我们更仔细地看一下它们之间的区别。LTV比率只考虑一套房屋上的主要抵押贷款余额。因此，如果主要抵押贷款余额为100,000，而房屋价值为100,000，而房屋价值为200,000，则LTV = 50%。

但如果其还有一笔30,000的第二抵押贷款和一笔30,000的第二抵押贷款和一笔20,000的HELOC，综合贷款价值比现在变为（100,000+100,000 + 30,000 + 20,000/20,000 / 200,000）= 75%；这是一个更高的比率。

这些综合考量在抵押贷款人违约并进入止赎时尤为重要。

什么是好的LTV？​

大多数贷方将80%视为合理贷款价值比的临界值。低于该值将更为理想。需注意的是，LTV超过80%时，借款成本可能增加，或借款人可能会被拒绝贷款。

借款价值比的缺点是什么？​

LTV所提供信息的主要缺点在于，它仅包括房主欠的主要抵押贷款，并未在计算中考虑借款人的其他义务，例如第二抵押贷款或房屋净值贷款。因此，CLTV是更全面衡量借款人偿还住房贷款能力的指标。

70% LTV表示什么？​

70%（0.70）的贷款价值比（LTV）表明，借款金额相当于资产价值的70%。在抵押贷款的情况下，这意味着借款人已经支付了30%的首付款，其余部分通过融资获得。例如，价值500,000的房产，若LTV为70500,000的房产，若LTV为70%，则会有150,000的首付款和$350,000的抵押贷款。

LTV如何计算？​

贷款价值比（LTV）简单地通过将贷款金额与作为抵押的资产或担保物的价值相除来计算。在抵押贷款的情况下，这将是抵押贷款金额除以房产的价值。

总结​

贷款价值比通常代表抵押贷款金额与房产价值的比率。例如，80%的LTV意味着抵押贷款金额等于房产价值的80%。

借款人通常可以在较低的LTV下以更好的条件获得抵押贷款，因为这要求更高的首付款。借款人可以支付的首付款越多，借款人在贷方眼中的风险越小。

LTV超过80%的抵押贷款通常要求购买私人抵押贷款保险，这会增加每月支付的额外开支。

参考文献​

[1] Experian. "What Is Loan-to-Value Ratio (LTV)."

[2] U.S. Department of Housing and Urban Development. "Basic Home Mortgage Loan 203(B)."

[3] U.S. Department of Veterans Affairs. "VA Home Loans."

[4] U.S. Department of Agriculture Rural Development. "USDA Rural Home Loans Offer 100% Financing and No Down Payment."

[5] Freddie Mac. "Home Possible."

[6] Fannie Mae. "HomeReady Mortgage."

[7] Federal Housing Finance Agency. "FHFA Refinance Report," Page 2.

[8] Fannie Mae. “Loan-Level Price Adjustment Matrix,” Page 2.