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再融资_Refinance

什么是再融资？​

再融资（简称 refi）是指修订和替换现有信贷协议的条款，通常与贷款或抵押贷款相关。当企业或个人决定再融资其信贷义务时，他们实际上是希望对合同中列出的利率、还款计划或其他条款进行有利的调整。如果获得批准，借款人将获得新的合同，以替代原始协议。

借款人通常在利率环境发生重大变化时选择再融资，这可能会通过新的协议带来债务支付的潜在节省。

关键要点​

  • 再融资是在现有贷款的条款（例如利率、还款计划或其他条款）被修订时发生的。
  • 借款人往往在利率下降时进行再融资。
  • 再融资涉及对个人或企业的信用与还款状况的重新评估。
  • 通常考虑再融资的消费者贷款包括抵押贷款、汽车贷款和学生贷款。

再融资的运作方式​

消费者一般寻求再融资某些债务义务，以获得更有利的借款条款，通常是对经济条件变化的回应。再融资的常见目标包括降低固定利率以减少贷款的总体支付，改变贷款期限，或将固定利率抵押贷款转换为可调利率抵押贷款（ARM），反之亦然。

借款人也可能因为信用状况改善、长期财务计划的变化，或通过将现有债务合并为一笔低利率贷款来偿还其债务而进行再融资。

再融资的最主要动机是利率环境。由于利率是周期性的，许多消费者在利率下跌时选择再融资。国家货币政策、经济周期和市场竞争等因素可能是导致消费者和企业利率上升或下降的关键因素。

抵押贷款歧视是违法的。如果您认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，有一些措施可以采取。例如，您可以向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部（HUD）提交报告。[1]

这些因素会影响所有类型信贷产品的利率，包括非循环贷款和循环信用卡。在利率上升的环境中，拥有可变利率产品的债务人需支付更多的利息；而在利率下降的环境中则情况相反。

为了进行再融资，借款人必须向其现有贷方或新贷方提出请求，并填写新的贷款申请。再融资随后涉及对个人或企业的信用条款和财务状况的重新评估。通常被考虑再融资的消费者贷款包括抵押贷款、汽车贷款和学生贷款。

企业也可能寻求对商业地产的抵押贷款进行再融资。许多企业投资者会评估其企业资产负债表，寻找可以通过较低市场利率或改善信用状况而受益的商业贷款。

再融资的类型​

再融资选项有多种类型。借款人选择何种贷款取决于其需求。一些再融资选项包括：

这是最常见的再融资类型。利率和条款再融资发生在原始贷款被偿还并替换为要求较低利息支付的新贷款协议时。

如果抵押贷款所担保的基础资产增值，现金提取再融资则较为常见。该交易涉及以较高的贷款额度（通常伴随较高的利率）提取资产的价值或权益。

换句话说，当资产在账面上增值时，您可以通过贷款而不是出售资产来获取该价值。此选项增加了总贷款金额，但可以让借款人立即获得现金，同时仍保留资产的所有权。

现金支付再融资允许借款人偿还部分贷款，以获得更低的贷款价值比（LTV）或更小的贷款支付。

在某些情况下，合并贷款可能是有效的再融资方式。合并再融资可在投资者以低于其当前多个信贷产品平均利率的利率获得单一贷款时使用。

这种类型的再融资要求消费者或企业申请新利率较低的贷款，然后用新贷款偿还现有债务，使得他们的总未偿本金以显著更低的利率支付。

再融资的利弊​

优点​

  • 您可以获得更低的月供和利率。
  • 您可以将可调利率转换为固定利率，从而获得更有可预见性和可能的节省。
  • 您可以获得现金流以应对紧迫的财务需求。
  • 您可以设定更短的贷款期限，从而节省总利息支出。

缺点​

  • 如果贷款期限重置为原始长度，您在贷款生命周期内的总利息支付可能超过您在较低利率下的节省。
  • 如果利率下降，您在固定利率抵押贷款中无法享受到收益，除非再次进行再融资。
  • 您可能减少在房屋中的权益。
  • 更短的贷款期限会使您的月供增加，您还需支付再融资的相关费用。

再融资示例​

以下是一个假设的例子，说明再融资如何运作。假设简和约翰有一笔30年固定利率的抵押贷款，他们在10年前锁定的利率为8%。由于经济条件的变化，利率下降。

这对夫妇联系了他们的银行，能够以新的4%的利率再融资他们的现有抵押贷款。这让简和约翰能在接下来的20年中锁定新利率，并降低他们每月的抵押贷款支付。如果未来利率再次下降，他们可能能够再次再融资，以进一步降低支付。

企业再融资​

企业再融资是公司通过替换或重组现有债务来重组其财务义务的过程。企业再融资通常是为了改善公司的财务状况，也可以在公司的困境中借助债务重组来实现。企业再融资通常涉及回购较早发行的公司债券（如果可能），并以较低利率发行新债券。

再融资究竟能做什么？​

再融资您的抵押贷款会用新的抵押贷款取代旧抵押贷款；新的抵押贷款拥有不同的本金和利率。贷方用新的贷款偿还旧贷款，您将仅保留一笔贷款；通常这笔贷款的条款（如利率）会比之前的更加有利。

为什么要对房屋进行再融资？​

对房屋进行再融资的原因有几个。主要原因是为了获得比以前更有利的贷款条款。这通常表现为抵押贷款利率较低，使得您的抵押贷款变得更便宜，从而每月支付减少。其他原因可能包括更改抵押贷款期，或从房屋的权益中提取现金用于其他用途，例如偿还债务或装修。

再融资是否会影响您的信用？​

再融资会在一定程度上影响您的信用评分，因为在再融资抵押贷款时会进行信用检查；不过这种影响是暂时的，您的分数会随着时间的推移而调整。此外，经过再融资，您的整体信用状况可能会改善，因为您的债务会减少，且月供降低。

总结​

再融资使得现有信贷协议能够进行修改，通常是用新的协议替代原始协议。再融资对借款人有利，因为它能带来更加有利的借款条件。对于房主来说，当利率下降时，再融资是降低抵押贷款成本的好方法，使他们能够获得比当前更低的利率。每当利率下降，探索再融资都是值得的。

参考文献​

[1] Federal Trade Commission. "Mortgage Discrimination."