伞形合伙房地产投资信托_UPREIT

什么是UPREIT？

UPREIT指的是伞形合伙房地产投资信托。这是一种独特的REIT结构，允许房地产拥有者将其物业交换为UPREIT的股权。然而，UPREIT通常需要遵循《国内税收法典》（IRC）第721条的规定。

房地产投资信托（REIT）是由德怀特·D·艾森豪威尔提出的一种另类房地产共同基金。REIT作为一种包含房地产资产与房地产融资资本的房地产投资组合，让投资者可以投资于公司的股权单位或股份。

随着REIT市场的发展，出现了一些其他结构以满足不同类型投资者的需求。UPREIT就是其中之一，主要以允许物业贡献交换股权而闻名。下级REIT（DownREIT）及其他一些替代结构也随之产生。

在成立时，REIT可以选择任何类型的商业结构。上市REIT将以公司形式结构化，而私人REIT通常选择作为信托或协会结构，不过也可能选择其他状态。与大多数非公司实体一样，私人实体也可以选择作为公司纳税。

对于任何REIT而言，最重要的是满足《国内税收法典》第二十六篇第856至859条的要求。当满足这些要求时，REIT可以将其所有收入分配给股东。因此，分配收入被视为扣除，REIT所需缴纳的税款极少。主要要求是，超过90%的业务涉及房地产资产。

与其出售物业，物业所有者可以将其贡献至UPREIT以换取单位。股份单位的价值通常与所贡献的物业相当。由于出售给REIT的物业遵循IRC第721条的规定，该交易不会产生应纳税事件。

在物业转股份的过程中，UPREIT可能会规定特殊条款。通常，交换为卖方提供特殊单位，允许物业出售者选择如何在REIT中进行投资。物业出售者可以被允许将单位立即转换为REIT的股份。其他选择可能包括持有股份至少一年后再进行现金兑换。

一旦投资者将物业出售给UPREIT，UPREIT便拥有该物业及所有相关管理事务。UPREIT的管理可能会比基本REIT更复杂，因为涉及721条交换选择及所有相关条款。UPREIT经理负责管理其REIT投资组合，以实现收益。

UPREIT的股份可能因为管理活动、房地产估值、融资交易和其他任何交易而波动，这可能会给股东带来波动性。UPREIT股东通常享有灵活的流动性，能够在任何时候轻松将其股份兑换成现金。

对于任何寻求出售物业的物业拥有者来说，UPREIT都可能是一种可行的选择。因此，它对个人物业拥有者和商业物业拥有者均具吸引力。选择将物业进行721条交换的物业拥有者可以以UPREIT单位的形式获得物业价值。

721条交换至UPREIT不会产生应纳税事件。然而，单位持有者需依据一般REIT税务标准缴税。一些物业拥有者可能会选择利用这种投资进行遗产规划，以便可能完全避税。

UPREIT是在所有标准会计和税务指引下的REIT。UPREIT的创建旨在允许将物业贡献至REIT以换取所有权股份。因此，此结构受到IRC第721条的标准指导，该条款讨论了物业转换为股份的税务保护。一般而言，允许721条交换的REIT可以视为UPREIT。

大多数REIT将专注于房地产市场的特定细分行业，尽管指导标准仅要求房地产及相关融资必须占业务的90%以上。UPREIT通常遵循相同的投资策略，专注于特定的房地产细分市场。

721条为以物业交换股份的单位释放提供了指导标准。721条可作为IRC第1031条交换的替代方案。1031条交换允许物业拥有者出售其物业并将收益再投资于类似类型的物业，以避免纳税。

不过，UPREIT不允许进行1031条交换，因为它们要求类似性质的交换，而不允许物业与股份的交换。因此，721条交换至UPREIT成为一种具有吸引力的选择。721条和1031条交换均允许物业拥有者递延纳税。

UPREIT、DownREIT及所有其他特殊REIT实体本质上都是REIT，具有一些特别条款以提供额外灵活性。DownREIT允许物业投资者与REIT进行合资。在DownREIT中，单位交换主要基于合资中物业的价值，这可能为合资单位持有者创造更好的回报。